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かつてベストセラーになった専業主婦大家の方がテレビに出演。専業主婦だからこそ出来たその成功術を遂にテレビで公開！だそうです。

あくまで主婦・専業主婦の方向けとなっていますが、他の方にも参考になる部分はあると思うので、独自の意見も混ざっていますが、内容をテキストで起こして見ました。

中古マンションを夫の力でローンで購入し、20%で回す

3500万円の中古物件
家賃は3万5000円　18部屋
3.5万×18部屋＝月々63万円×12ヶ月＝756万円≒750万円

つまり、1年で3500万の20％、5年で元が回収できます。
購入するのは、入居率50％以下の中古マンション。どういうものを買うかのノウハウはありませんでした。

さて、マンションなんか買うお金はありません。じゃあどうするか？というと、夫の名義でローンで物件を買う訳です。主婦の場合、自分が無職でも夫が働いていればローンで購入できる訳です。当然名義は夫の名義。

これは主婦に限った話では無いのですが、サラリーマンは社会的信用があるのでローンを組みやすく、そのおかげで少ない元手でマンションが買えると言う訳です。

購入してまずやる事は「掃除」　掃除は自分でやる

人気の無い物件を人気がある物件にするには、お客様が「入りたいな」「住みたいな」と思うように作ればよく、その為に出来る事は、1にも2にも掃除だそうです。

業者に頼めば高額な掃除も、自分でやれば安く済みます。ちなみに掃除に使う道具は、100円ショップなどでも売っているほうき・雑巾・ハブラシなど。氏曰く、「普通の洗剤でも十分落ちる」との事。業者の使うものをわざわざ買う必要ない無いらしいです。

部屋の掃除の際に、重点的に行うのは以下の3つの部分だそうです。

・スイッチとその周辺
・流しの蛇口周り
・部屋の隅（天井含む）

まずスイッチは、普段はあまり意識はしないけど、部屋の中で一番触る上、一番目に付く部分なので、その周辺の掃除は徹底するそうです。

次に台所流しの蛇口を綺麗にすることで、築年数より綺麗に見せることができるそうです。

最後に、部屋全体を明るく見せるため、部屋の隅を綺麗にします。今、皆さんも観て欲しいのですが、パッと天井を見て、視点を戻してください。部屋の天井などで何処をよく見るかというと、隅っことその周辺です。特に、天井は後述しますが、壁の張替えがやり難い為に徹底的に綺麗にします。

ちなみに、業者に頼むと、一日3万円だとか。
これを自分でやると道具代の数百円だけで済むわけです。

リフォームは旦那にして貰う

業者に頼めば50万など、ある意味ボッタクリ価格のリフォームも、旦那にやってもらえばかなり安く済むんだとか。

そもそも、壁の張替えの材料などはホームセンターに売っていて、分からない場合はホームセンターの社員の人に聞けばある程度は教えてもらえるとか。確かに、ホームセンターで内装業者の方が購入しているのを見たことがよくあります。

失敗が怖い？
失敗しても良いじゃない　だって　業者じゃないんだもん

確かに材料費はダメになる訳ですが、その失敗から壁の張替えやら学べる事が多いので、まったく損はして無い事になるというポジティブな考え。

礼金・敷金無し！

礼金・敷金を設定して空き室が出来るなら、それを排除してお客様にお部屋に入って貰う方が、お客様も自分も得をするという、Win-Win思考。

例えば、部屋の家賃が4万、入居者は今年から大学に通う学生さん。礼金敷金が共に2ヶ月だと、8万＋8万で16万と結構な額になります。それにより、空き室が出来るよりも、礼金・敷金無しにしてすぐに入って貰う方が大家的には儲かる訳です。

何より、最近は敷金を返す返さないの法的トラブルも多く、これは相互にデメリットにしかならないので、その争いの禍根を断つという意味合いもあるのだとか。

付加価値をつけて別の商品に変える　客に合わせて要望におまけをつける

5階建てでエレベーターが無いマンションに入居を渋るお客さんに対し、その場で、「良ければ、ペット可にしましょうか？」と持ちかけて見事に成約！

面倒くさがりやの増えた現代人において、幾ら家賃が安くても、5階建てでエレベーターが無いというのは、住む事に対して腰が引けてしまうもの。そこでこのマンションを「ペット同居可能」という新しい付加価値をつけることで、まったく違うものに変えたというお話。

他には、「今入ってくれたら、トイレをウォシュレットに替えますよ？」なども良いセールス。温水便座自体は、安いものは2万前後。これも設置も馴れれば案外簡単に出来ちゃう。2万の出費で入居してくれるならお安いもの。

そして一番成功した事例が、以下の事例です。

埼玉県の学校近くの中古マンションを購入し、その部屋全てに、テレビ・冷蔵庫・電子レンジ・洗濯機・エアコンなど家財道具一式をつけて貸し出す事に。

これは、彼女の娘の体験からで、大学入学で下宿に行く際、家財道具一式を持って下宿し、それを丸々持って還って来たという経験から来ている訳です。

一見、損なように見えますがこの家財道具一式は、近所のリサイクルショップでお安く購入。実際、全部新品で購入したとしても、

・テレビ　14～15インチの安い奴なら、新品・液晶TVでも29,800円ぐらい
・冷蔵庫　１人用の物は同じく29,800円
・電子レンジ　高くても6,480～10,000円
・洗濯機　洗濯・脱水容量5.0kgのものなら29,800円ほどで買える
・エアコン　工事費など入れても4万～6万程度
　合計　14万～16万

氏曰く、家財道具一式を揃えても、家賃の2～3ヶ月分。その時はお金が掛かるけど、その出費で4年間住んで貰えるなら安い出費という訳です。

自分のマンションやアパートの管理は自分でする

一般的に、物件の管理や苦情の処理は、管理会社に家賃の3～5％を支払って管理してもらうのですが、この管理会社がかなり曲者で、高い料金を払っているのにロクに仕事もしないという事も多々あります。実際、ネットでもこの話題はつきません。

確かに、管理会社に委託すれば自分の時間が出来ますし、大家としてもっとも精神が削られる、「風呂が壊れた」「電気がつかない」「隣がうるさい」という住民の苦情の対応は面倒です。

ですが、敢えてこの「火中の栗」を拾いに行く事が満室の秘訣なのだとか。

自分で管理をやることで、どんな入居者が入っているかを知る事ができる上、入居者も直接大家が分かる為、責任の所在が明確化し、安心感を得られます。何より、管理会社を通した対応は、管理会社を通す為によるトラブルもおきやすい訳です。面倒くささを回避する為にとったリスクヘッジが、新たな禍根を生み出すという、よくあるパターンで、実際はこれがかなり多いとのこと。事実、管理会社に連絡してもちっとも解決せず、怒って大家に連絡したらアッサリ解決という事は案外に多くあります。管理会社がその物件をちゃんと管理しているとは限らないのです。あくまでクレーム対応をしているだけ、という管理会社も少なくはありません。

なにより、これはセールスの王道ですが、クレームは最大のチャンスでもあります。お客様に直接対応できる上、入居物件の欠点なども浮き彫りにされますし、上手く対応すれば入居者との信頼関係を築く事も出来ます。長く住んで貰う方が良いという賃貸商売ですので、信頼関係の構築は何気に重要です。

当然、物件の掃除も自分で行います。そうする事で物件の状態を確認できますし、掃除をすることで入居者と接点を持つ事も出来ます。ちゃんと管理しているという安心感を入庫者に与える事も出来ます。

当たり前のことを徹底する

という訳ですが、こうして文章に起すと、表題のように、当たり前のことを当たり前にやっているだけなんですね。そしてそれは、あらゆる商売にも通じているような気もします。

自分で管理して掃除する。
面倒なことを徹底して行う。
お客様との接点を増やす。

特に、お客様との接点を増やすというのは、ウェブサイトやセールスサイトなんかでも重要なファクターで、お客様が自分は特別視されていると強く感じるのは、お客様に掛けた金額ではなく、お客様と接した回数が多い方が優越感を得てもらえるという不文律に准じていると思います。

以上の事は、時間に自由が聞く専業主婦だからこそできたとも言えますが、幾つか応用できる所もあると思います。


【たいせつなこと】
・手を抜いたという事は、お客様にはすぐばれる
・トラブルは素晴らしいチャンス

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